(Første av to deler)
I henhold til en salgskontrakt som involverer fast eiendom, er selgeren forpliktet til å levere den og overføre sitt eierskap, etter kjøperens betaling av avtalt pris.
Selgeren anses å ha levert eiendommen når han overfører kontrollen og besittelsen til kjøperen, og utfører et offentlig instrument som viser salget.
I tillegg til disse forpliktelsene, skal selgeren garantere at eiendommen selges. I denne forbindelse henviste Høyesterett til selgerens garantier som uttalelser eller fremstillinger - samtidig og som en del av salgskontrakten, som refererer til karakteren, kvaliteten eller tittelen på varene eller eiendommen som skal selges.Ayala Land sementerer fotavtrykk i blomstrende Quezon City Cloverleaf: Metro Manilas nordlige inngangsport Hvorfor antall vaksinasjoner gjør meg mer bullish om aksjemarkedet
Garantier utstedes for å love eller forplikte seg til å forsikre seg om at visse fakta er eller skal være slik selgeren representerer dem.
Garantier er ikke de samme som betingelsene i en salgskontrakt. For å være sikker går garantiene inn i oppfyllelsen av selgerens forpliktelse, mens forholdene går inn i selve salgstransaksjonen.
Garantier kan avtales av de kontraherende partene - det vil si uttrykkelige garantier eller ved lovbestemmelse - det vil si implisitte garantier, mens vilkår må pålegges av nevnte parter.
En uttrykkelig garanti i en salgskontrakt som involverer fast eiendom eksisterer når: (a) den bekrefter et faktum eller er relatert til ethvert løfte fra selgeren om eiendommen; (b) bekreftelsen eller løftet naturlig fikk kjøperen til å kjøpe eiendommen; og (c) kjøperen kjøper eiendommen og stoler på denne bekreftelsen eller løftet.
En selgers mening utgjør ikke en uttrykkelig garanti, med mindre han uttrykte sin mening som en ekspert og det ble påberopt av kjøperen.
Videre kan en uttrykkelig garanti enten skrives inn i kontrakten eller muntlig avtalt av partene.
I mellomtiden mente Høyesterett at en underforstått garanti er en som loven får ved anvendelse eller avledning fra arten av transaksjonen eller partenes relative situasjon eller omstendigheter.
Følgende underforståtte garantier knytter seg således til en salgskontrakt, med mindre en motsatt intensjon vises: (a) selgeren har rett til å selge eiendommen på det tidspunktet da eierskapet skal passere, mens kjøperen fra den tiden skal ha og nyte den lovlige og fredelige besittelsen av eiendommen; (b) eiendommen skal være fri for skjulte feil eller mangler, eller kostnader eller heftelser som ikke er erklært eller kjent for kjøperen; og (c) garanti mot utkastelse, der kjøperen ville bli fratatt hele eller deler av eiendommen kjøpt etter en endelig dom basert på en rett før salget eller en handling som kan tilskrives selgeren.
Partene kan øke, redusere eller undertrykke selgers garanti mot utkastelse. Enhver bestemmelse som fritar selgeren fra plikten til å svare for utkastelse, skal imidlertid være ugyldig hvis han handlet i ond tro.
Selgeren er ansvarlig for utkastelse som oppstår ved tidligere salg av eiendom for manglende betaling av forfalt skatt, som kjøperen ikke ble kjent med på tidspunktet for det aktuelle salget.
Likeledes oppstår selgerens ansvar fra utkastelse ved domstolssalg, med mindre det annet er bestemt i dommen.
I mellomtiden skal ikke selgeren være ansvarlig for utkastelse når ugunstig besittelse av eiendommen var påbegynt før salget, men den foreskrevne perioden er fullført etter overføring av eierskap til kjøperen.
Hvis kjøper frafalt retten til garanti i tilfelle utkastelse, og utkastelse skulle finne sted, skal selgeren bare betale den verdien eiendommen hadde på utkastelsestidspunktet. Men selgeren skal ikke være ansvarlig for utkastelse dersom kjøperen frafalt nevnte rett med kunnskap om risikoen for utkastelse og antok konsekvensene av dette.
Enten partene uttrykkelig er enige om garantien mot utkastelse, kan kjøper i tilfelle utkastelse kreve selgeren: (a) retur av verdien av eiendommen som ble solgt på tidspunktet for utkastelsen, enten det er større eller mindre enn prisen av salget; (b) inntekt eller frukt, hvis kjøperen ble bedt om å levere dem til den parten som vant saken mot ham; (c) kostnadene for drakten som forårsaket utkastelsen og i riktig tilfelle kostnadene for drakten mot garantien; (d) utgifter til kontrakten, hvis kjøperen betalte dem; og (e) skader og interesser og dekorative utgifter, hvis salget ble gjort i ond tro.